Ισορροπίες τρόμου στην αγορά ακινήτων
Το "φιλί της ζωής" σε περίπου 15.000 κατασκευαστικές εταιρίες της χώρας που κινδυνεύουν να "σκάσουν" επειδή τους έχουν μείνει απούλητα περί τα 100.000 ακίνητα, επιχειρεί να δώσει η κυβέρνηση. "Στο παρά ένα" κυριολεκτικά, τους σώζει από τη "χαριστική βολή", να πληρώσουν δηλαδή φέτος από την τσέπη τους και τον ΦΠΑ 23%, για όλα αυτά τα κτίρια και διαμερίσματα που … δεν έχουν καν πουλήσει.
Για να μη σκάσει στα χέρια των κατασκευαστών μια "βόμβα" εκατομμυρίων ευρω, τα οποία θα πλήρωναν φέτος για ΦΠΑ, το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που προωθεί για ψήφιση το υπουργείο Οικονομικών παρατείνει το χρόνο πληρωμής του ΦΠΑ για ...
κατοικίες και καταστήματα, εφόσον δεν πωληθούν εντός 5ετίας.
Με το ισχύον από το 2006 καθεστώς, ένα ακίνητο παύει να θεωρείται νεόδμητο και άρα μπορεί να το αγοράσει κάποιος χωρίς ΦΠΑ, πληρώνοντας μόνο το φόρο μεταβίβασης, εφόσον περάσουν πέντε έτη από την έκδοση της οικοδομικής αδείας.
Μετά δηλαδή από μια 5ετία, όσα ακίνητα δεν έχουν πουληθεί ή χρησιμοποιηθεί και παραμένουν στην κατασκευαστική επιχείρηση προς πώληση, θεωρούνται "μεταχειρισμένα" και τότε προκύπτει υποχρέωση των κατασκευαστών τους να πληρώσουν οι ίδιοι τον ΦΠΑ, που θα πλήρωνε κανονικά ο πελάτης τους (αυτοπαράδοση).
Αυτό σημαίνει πως για δεκάδες χιλιάδες απούλητα διαμερίσματα, των οποίων η άδεια εκδόθηκε προ πενταετίας, πρέπει πλέον οι εργολάβοι που τα κατασκεύασαν να πληρώσουν από την τσέπη τους το ΦΠΑ στο Κράτος, χωρίς να μπορούν να ελπίζουν πως θα τον εισπράξουν πρώτα από κάποιον αγοραστή -λόγω κρίσης.
Στην περίπτωση αυτή, από φέτος θα έπρεπε οι κατασκευαστές θα αρχίσουν να πωλούν σε τιμές κόστους τα ακίνητα, για να μην χρειαστεί "να φάνε από τα έτοιμα" -αν έχουν- για ένα ...νεόδμητο ακίνητο που μένει απούλητο για χρόνια, παλαιώνει και φθείρεται.
Με τη νέα ρύθμιση, από την υποχρέωση αυτή απαλλάσσονται όσα σπίτια παραμένουν ημιτελή. Οι κατασκευαστές θα έχουν πλέον "τράτο" μία τριετία για να πληρώσουν ΦΠΑ, μετά από την ολοκλήρωσή τους -εκτός αν καταφέρουν να τα πουλήσουν νωρίτερα.
Το πρόβλημα είναι κατά πόσον η διάταξη "απεγκλωβίζει" πραγματικά τους κατασκευαστές που πιέζονται -λόγω έλλειψης ρευστότητας- να πουλήσουν φθηνότερα τα ακίνητα. Το υπουργείο Οικονομικών θα ζητήσει άμεσα από το ΙΚΑ τα στοιχεία που θα δείχνουν πόσα ακίνητα αποπερατώθηκαν και μένουν απούλητα από το 2007. Οι κατασκευαστές τους θα πρέπει πλέον έτσι να πληρώσουν τον ΦΠΑ. Παράταση χρόνου παίρνουν δηλαδή μόνο όσοι το τελείωσαν μετά το 2007 ή τα άφησαν "στη μέση".
Με τον τρόπο αυτό, "νεόδμητο" θα χαρακτηρίζεται και θα υπόκειται σε ΦΠΑ ακόμα και ένα σπίτι, για παράδειγμα, που πήρε άδεια το 2006, αποπερατώθηκε το 2012 και πουλήθηκε το 2015.
Δίκοπο μαχαίρι η φρενίτιδα του 2004-2005
Το 2004 και 2005, ολόκληρη η χώρα ζούσε την απόλυτη φρενίτιδα να προλάβει να αγοράσει «σπίτι χωρίς ΦΠΑ». Για να γλιτώσουν το 8% της αξίας του και να πληρώσουν μόνο φόρο μεταβίβασης 11% (αντί ΦΠΑ 19% τότε), πολλοί έπαιρναν "δάνεια στα τυφλά", ζευγάρια έκαναν πολιτικούς γάμους για να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο δάνειο, αλλά πλήρωναν και "καπέλο" 20% ή και 30% μέσα σε ένα χρόνο λόγω της υπέρογκης ζήτησης. Όπως εκ των υστέρων αποδείχθηκε πάντως, ο πανικός δεν δικαιολογείτο ειδικά για τα νέα ζευγάρια που απαλλάχθηκαν τελικά από ΦΠΑ.
Η ζημιά όμως είχε γίνει: οι τιμές εκτοξεύτηκαν μέσα σε μια τετραετία σε απίστευτα ύψη. Εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά «εγκλωβίστηκαν» στα χαμηλότοκα –τότε- στεγαστικά. Οι τράπεζες ανοίχτηκαν σε επισφαλή –όπως διαφαίνεται σήμερα- δάνεια. Οι κατασκευαστές και ολόκληρος ο κλάδος της οικοδομής άντλησαν πρωτοφανή στα χρονικά κεφάλαια. Οι παλαιότεροι του χώρου πρόλαβαν και … παντελόνιασαν «μαύρα χρήματα», σε τιμές πολλαπλάσιες από τις αντικειμενικές της εφορίας στα συμβόλαια. Εμφανίστηκαν όμως και οι «νεόκοποι» που "ανοίχτηκαν" με δάνεια.
Ωστόσο το 2007 και πριν ακόμη ξεσπάσει η διεθνής οικονομική κρίση, οι εργολάβοι φρέναραν απότομα την υπερπαραγωγή κατοικιών, καθώς κατάλαβαν ότι το πλεόνασμα των απούλητων κατοικιών (250.000 διαμερίσματα τότε) δεν θα μπορούσε πλέον να απορροφηθεί. Στόχος τους ήταν να διατηρήσουν και τις τιμές των ακινήτων στα ύψη που είχαν τότε σκαρφαλώσει.
Πολλοί από τότε δεν έκτισαν ούτε ένα καινούργιο διαμέρισμα, ενώ άλλοι έκαναν στοχευμένες μόνο κινήσεις για ακίνητα-φιλέτα και μεγάλα βαλάντια. Οι νέοι κατασκευαστές όμως, που μπήκαν τελευταίοι «στο χορό» δεν πρόλαβαν να κάνουν απόσβεση και πιέζονταν να πουλάνε, για να συνεχίσουν "να υπάρχουν" στην αγορά ή να καλύψουν το επενδυτικό τους «άνοιγμα». Έκτοτε επικρατεί μια εύθραυστη «ισορροπία τρόμου» στην κτηματαγορά και η αναθέρμανση της οικοδομής δεν έρχεται, τουλάχιστον πριν μειωθεί δραστικά το στοκ των απούλητων κατοικιών, ώστε να αρχίσουν να κτίζουν καινούργια οι εργολάβοι, με χαμηλότερες πάντως τιμές.
Σε περίπτωση πάντως μαζικής ρευστοποίησης και απότομης πτώσης των αξιών των ακινήτων, οι συνέπειες θα ήταν εκρηκτικές όπως εκτιμούν στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Αναπόφευκτα θα σημειώνονταν επιχειρηματικά και οικογενειακά "κραχ", για όσους "εγκλωβίστηκαν" στις υψηλές τιμές του παρελθόντος, ενώ τράπεζες και το ίδιο το Κράτος θα "έγραφαν" ζημίες από υποαξίες. Ταυτόχρονα θα μειώνονταν οι φόροι που επιβάλλονται επί της αξίας των ακινήτων ενώ θα μειωνόταν και το ΑΕΠ της χώρας, που ενσωματώνει τις ακινητοποιήσεις κεφαλαίων. Τότε όμως θα έπρεπε να γραφτεί σε νέα βάση ξανά το Μνημόνιο, που θέτει στόχους μείωσης ελλειμμάτων και εξοικονόμησης κονδυλίων ως ποσοστά του ΑΕΠ, επειδή ως ποσοστό του υπολογίζονται και το δημόσιο έλλειμμα και το χρέος.. .
0 σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου