Τρίτη, 17 Φεβρουαρίου 2015

Λύση για τα «κόκκινα δάνεια»

Μια από τις πρώτες ενέργειες της κυβέρνησης, σύμφωνα με το κυβερνητικό πρόγραμμα, είναι η σύσταση ενός ενδιάμεσου νέου φορέα για τη διαχείριση των κόκκινων δανείων των Τραπεζών, στα οποία περιλαμβάνεται μεγάλος αριθμός στεγαστικών δανείων, όπως επίσης και δάνεια με εξασφάλιση κατοικίες. Παράλληλα, ανακοίνωσε την παράταση της σημερινής απαγόρευσης πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία.

Απομονώνοντας από τη διαχείριση των κόκκινων δανείων το ζήτημα της κατοικίας, η οποία...
μπορεί να είναι υποθηκευμένη ή να εκπλειστηριάζεται και για διαφορετικούς σκοπούς – φορολογικές ή ασφαλιστικές υποχρεώσεις, καθώς και υποχρεώσεις προς τρίτους – αυτό συνίσταται από δύο μέρη: το πρώτο αφορά στην διαχείριση του υφιστάμενου προβλήματος και το δεύτερο, για το οποίο δεν συζητά κανείς, πως αυτό το φαινόμενο δεν θα επαναληφθεί στο μέλλον. Προκειμένου όμως να εξετάσουμε το πως θα αντιμετωπίσουμε ως κοινωνία ορθολογικά αυτό το πρόβλημα, είναι καλό να εντοπίσουμε τις πραγματικές αιτίες του πως περιήλθαμε σε αυτή την κατάσταση.

Το υφιστάμενο αντιφατικό μοντέλο

Αρκετοί πλέον γνωρίζουν ότι οι συνθήκες χαμηλών επιτοκίων, σε συνδυασμό με τη χαλάρωση των κριτηρίων αξιολόγησης δανείων από τις Τράπεζες, καθώς και τις τιτλοποιήσεις απαιτήσεων, είναι ο βέλτιστος συνδυασμός που δημιουργεί κατάλληλες συνθήκες για την ανάπτυξη φούσκας στην αγορά ακινήτων σε όλο τον κόσμο, με την έκρηξη στην αγορά στεγαστικής πίστης, όπως έχει γίνει πολλές φορές στο παρελθόν και αναμένεται να επαναλαμβάνεται στο μέλλον, αν κάτι δεν αλλάξει. Στην Ελλάδα υπήρξε και μια ακόμα ακόμα παράμετρος, ικανή και αναγκαία, η απελευθέρωση της τραπεζικής πίστης προς ιδιώτες, στα μέσα της δεκαετίας του ’90. Αρκετοί κλάδοι της οικονομίας συμμετέχουν σε αυτή την φρενίτιδα: μηχανικοί, εργολάβοι, μεσίτες, τράπεζες, συμβολαιογράφοι, τεχνίτες, ασφαλιστικές, εμπόριο που σχετίζεται με την οικοδομή και ο κατάλογος είναι μακρύς. Στην αρχή πάντοτε παρουσιάζεται ως ένα παιχνίδι κερδίζω – κερδίζεις, αλλά στο τέλος η φούσκα διαρρηγνύεται και αυτό που απομένει είναι κάποιοι σκελετοί δανείων σε τράπεζες ζόμπι, αγωνία και πόνος σε αυτούς που κάθε μέρα κινδυνεύουν να χάσουν την κατοικία τους και κάποιοι οι οποίοι αποκόμισαν μεγάλα κέρδη από πωλήσεις ή αμοιβές στην περίοδο της εκρηκτικής ανόδου και στην κάθοδο μπορούν μέσω πλειστηριασμών ή με απευθείας αγορές να πολλαπλασιάσουν την περιουσία τους.

Αυτό που δεν έχει επισημανθεί είναι ότι ο υφιστάμενος βασικός συνδυασμός τρόπων απόκτησης κατοικίας εμπεριέχει μια τεράστια δομική αντίφαση και αυτό που ζούμε θα το βιώναμε σε μια μελλοντική στιγμή, ακόμα και αν οι τράπεζες δεν πυροδοτούσαν αυτή την φρενήρη ανοικοδόμηση, απλά η πλήρης απελευθέρωση του τραπεζικού δανεισμού, σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια επιτάχυνε την εμφάνιση του φαινομένου. Οι τρόποι απόκτησης ενός ακινήτου είναι (i) η κληρονομιά, (ii) η αποταμίευση από το εισόδημα, (iii) ο τραπεζικός δανεισμός, καθώς και (iv) συνδυασμοί δύο ή και των τριών τρόπων.

Ας εξετάσουμε μια περίοδο από τα μέσα της δεκαετίας του ’90, όταν απελευθερώνεται η στεγαστική πίστη, έως και πριν την κρίση, η οποία οδήγησε σε μετανάστευση προς το εξωτερικό. Θεωρούμε δεδομένο ότι ο πληθυσμός της Ελλάδας αυξάνεται με μικρούς ρυθμούς και ότι το απόθεμα ακινήτων αρχικά ικανοποιούσε τις στεγαστικές ανάγκες, δεν βλέπαμε κόσμο να κοιμάται στα παγκάκια πριν την κρίση, επειδή δεν έβρισκε διαθέσιμο ακίνητο. Επίσης, ένα ακίνητο έχει χρόνο ζωής που υπερβαίνει τουλάχιστον τα 80 χρόνια. Τέλος, θα πρέπει να τονίσουμε ότι το εσωτερικό μεταναστευτικό κύμα από την επαρχία προς την Αθήνα και τις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις είχε ανακοπεί σε μεγάλο βαθμό, καθώς είχε συντελεστεί τις προηγούμενες δεκαετίες και ούτως ή άλλως κάποια στιγμή θα ολοκληρωνόταν, άρα δεν έχουμε ουσιώδη εσωτερική μεταβολή στις κατά τόπους στεγαστικές ανάγκες.

Αρχικά, λοιπόν υπήρχε ένα ποσοστό x% ιδιοκατοίκησης και ένα ποσοστό (1- x%) διαμονής με ενοίκιο. Σε ελληνικές πόλεις με πολυκατοικίες που είχαν στη συντριπτική τους πλειοψηφία χτιστεί μετά την δεκαετία του ’60, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης δεν μπορεί να μειωθεί ουσιαστικά, εξαιτίας της κληρονομιάς, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι ο πληθυσμός αυξάνεται με ελάχιστους ρυθμούς. Αντιθέτως, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης x% αυξάνεται σημαντικά, εξαιτίας της αποταμίευσης (ακόμα και αν αυτή προέρχεται από ένα μεγάλο ποσό, όπως για παράδειγμα η αποζημίωση εξόδου από την εργασία), καθώς και των στεγαστικών δανείων τα οποία προσφέρονται αφειδώς προς όλους. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και αυτός που έχει ιδιοκατοίκηση κάνει χρήση των δύο τελευταίων τρόπων απόκτησης κατοικίας, προκειμένου να δημιουργήσει ένα εισόδημα από ενοίκιο, ενώ όλο και μειώνεται το ποσοστό (1- x%) διαμονής με ενοίκιο. Οι πόλεις απλώνονται και ψηλώνουν.

Δεδομένου όμως ότι δεν υπάρχει κανένας προγραμματισμός, όλοι οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων λειτουργούν κατά μόνας και αυθαίρετα, χωρίς κανείς να γνωρίζει την πραγματική ανάγκη στέγασης, με αποτέλεσμα μια συνεχή και άνευ στόχου ανοικοδόμηση. Κάποια στιγμή το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων υπερβαίνει σημαντικά τις στεγαστικές ανάγκες και τότε αρχίζει το ράλι της καθόδου των τιμών και απολαμβάνουμε ένα σωρό από ακατοίκητα διαμερίσματα. Ακόμα λοιπόν και αν δεν υπήρχε η συγκεκριμένη χρηματοοικονομική κρίση, αυτό που εκτυλίσσεται σήμερα θα πραγματοποιούταν για υλικούς και πραγματικούς λόγους.

Πρόταση διαχείρισης ακινήτων

Η συγκεκριμένη πρόταση προσπαθεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα στην πραγματική βάση του. Προφανώς υπάρχουν δανειολήπτες στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία οι οποίοι έχουν λάβει δάνειο για όλο το ποσό του ακινήτου, πλήρωσαν ελάχιστες δόσεις και στη συνέχεια διαμένουν στο σπίτι χωρίς να πληρώνουν, υπάρχουν άλλοι που έχουν λάβει δάνειο για μέρος του ποσού αγοράς του ακινήτου και έχουν αποπληρώσει το 80% πριν περιέλθουν σε δύσκολη θέση και υπάρχουν και αυτοί οι οποίοι εξακολουθούν να παραμένουν στο ενοίκιο, το οποίο καταβάλλουν κανονικά και ο νόμος δεν τους προστατεύει από έξωση, στην πρώτη δυσκολία πληρωμής.

Συνεπώς, για τους μη έχοντες ακίνητη περιουσία και εισοδηματικούς πόρους, η απλή σύναψη μιας σύμβασης με Τράπεζα τους παρέχει τη δυνατότητα να διαμένουν σε ένα ακίνητο ανέξοδα και να θεωρούν το σπίτι ιδιόκτητο (αν και υπό αίρεση, λόγω προσημείωσης και έως την ολοσχερή εξόφληση του δανείου). Αυτοί οι οποίοι έχουν πληρώσει ένα ελάχιστο μέρος της αξίας του ακινήτου το θεωρούν φυσικά δικό τους και πιθανόν διαμένουν δωρεάν επί χρόνια, ενώ εκείνοι οι οποίοι δεν ανταποκρίθηκαν στο marketing της φούσκας της αγοράς ακινήτων, είναι υποχρεωμένοι να πληρώνουν το ενοίκιο ανελιπώς, αλλιώς κινδυνεύουν να μείνουν άστεγοι. Από την άλλη πλευρά, κάποιος ο ο οποίος έχει αποπληρώσει το 80% των δόσεων ενός δανείου, κινδυνεύει να χάσει ότι έχει αποπληρώσει στο παρελθόν, εξαιτίας των συνθηκών.

Η λύση θα πρέπει να ικανοποιεί δίκαια όλους τους προηγούμενους, να επιλύει τις σημερινές δομικές αντιφάσεις στον τρόπο απόκτησης κατοικίας και να μην επιτρέπει τη δημιουργία μιας νέας φούσκας.

Η προτεινόμενη λύση θέτει ως κεντρικούς παράγοντες την τοπική αυτοδιοίκηση και το νέο φορέα διαχείρισης προβληματικών δανείων. Μια τοπική αυτοδιοίκηση, όμως, απαλλαγμένη από τα προβλήματα του παρελθόντος, με δομές, ακριβή και διαθέσιμα στον δημότη στοιχεία και εσωτερική διακυβέρνηση ανοικτή στην κοινωνία και άμεσα ελέγξιμη. Μια τοπική αυτοδιοίκηση η οποία θα πρέπει να αναλάβει έναν ευρύτερο ρόλο στην παραγωγική και διοικητική ανασυγκρότηση της χώρας, με ίδιους πόρους, με ρόλο στην ανάσχεση της ανεργίας και με διαδικασίες πιο συμμετοχικής δημοκρατίας, μέσω της εκμετάλλευσης των δυνατοτήτων της τεχνολογίας.

Η λύση χρειάζεται κατάλληλη προσαρμογή του νομοθετικού πλαισίου, υιοθέτηση αντικειμενικών αξιών ακινήτων και ακολουθεί την παρακάτω διαδικασία.

Οι Δήμοι, σε συνεργασία με τις Περιφέρειες, θα πρέπει να εκδώσουν ειδικά ομόλογα, μακροπρόθεσμα, μη διαπραγματεύσιμα και με επιτόκιο χαμηλό, με τα οποία θα αγοράζουν τα ακίνητα από τις τράπεζες ή από τον κρατικό φορέα διαχείρισης ακινήτων, εφόσον έχουν μεταφερθεί σε αυτόν, σε μια τιμή που προσδιορίζεται με μια συγκεκριμένη μεθοδολογία. Η τράπεζα κλείνει κατ’ αυτόν τον τρόπο την απαίτησή της έναντι του δανειολήπτη - αυτό εφαρμόζεται στις Η.Π.Α. - και κερδίζει σε σχέση με το αναγκαστικό επονομαζόμενο fire sale σε distressed funds, δηλαδή την πώληση δανείων σε πολύ χαμηλή τιμή, σε σχέση με την αντικειμενική αξία των ακινήτων, σε κερδοσκοπικά κεφάλαια. Εφόσον υπάρχουν τιμές αγοράς για την πώληση των συγκεκριμένων χαρτοφυλακίων δανείων, με βάση την διεθνή εμπειρία, η τράπεζα θα υποχρεούται να αγοράσει τη διαφορά που κερδίζει σε ομόλογα των δήμων. Τα υπόλοιπα χρήματα θα πρέπει να αναζητηθούν σε πρώτη φάση από το ΤΧΣ, σε συνδυασμό με διεθνείς φορείς, όπως η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων. Τα ομόλογα αποπληρώνονται από τα ενοίκια, καθώς και από πόρους που σταδιακά είναι αναγκαίο να μεταφερθούν από την κεντρική διοίκηση στην τοπική αυτοδιοίκηση. Τον κεντρικό συντονισμό των Δήμων θα πρέπει να έχει η ΚΕΔΕ.

Οι Δήμοι ενοικιάζουν πλέον, σε ειδικό καθεστώς, τα ακίνητα στους δανειολήπτες, σε τιμές οι οποίες θα πρέπει να καθοριστούν σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων και να αποτελούν δεδομένο ποσοστό αυτών. Αν ο πρώην δανειολήπτης / εν δυνάμει ιδιοκτήτης – σημερινός ενοικιαστής / εν μέερει ιδιοκτήτης, είχε καταβάλλει ένα ποσό για την αγορά του ακινήτου, πέραν του δανείου, το οποίο αποδεικνύεται από το αγοραστήριο συμβόλαιο και τα σχετικά έγγραφα της Τράπεζας, αυτό του αποδίδει μερίδια ιδιοκτησίας του ακινήτου, ως ποσοστό επί της αξίας αγοράς. Το ίδιο ισχύει και για δόσεις δανείου που έχει καταβάλλει, μείον τις δόσεις που δεν έχει καταβάλλει και διέμενε επί της ουσίας δωρεάν. Στην ουσία καμία πληρωμή που έχει πραγματοποιήσει δεν πάει χαμένη, καθώς οι πληρωμές για τις δόσεις δανείου ενσωμάτωναν ένα ποσό για τη χρήση του ακινήτου (ενοίκιο) και ένα υπερβάλλον ποσό για την απόκτηση ιδιοκτησίας επ’ αυτού, ενώ στο ισχύον σύστημα του τραπεζικού δανεισμού ο δανειολήπτης αποκτά από την αρχή μια εν δυνάμει ιδιοκτησία, η οποία όμως ανά πάσα στιγμή και έως τη λήξη του πλάνου αποπληρωμής μπορεί να απωλεσθεί μέσω της προσημείωσης, αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει δόσεις, χάνοντας όλες τις υπερβάλλουσες του ενοικίου καταβολές.

Καζίνο θυμίζει

Τα ενοικιοστάσια είναι εφ’ όρου ζωής, εφόσον ασφαλώς ο ενοικιαστής καταβάλλει το ποσό που αντιστοιχεί σε ενοίκιο, υπό την προϋπόθεση ότι διαθέτει τους σχετικούς πόρους. Ο ενοικιαστής – εν μέρει ιδιοκτήτης - καταβάλλει ένα ποσό ως ενοίκιο και, καταβάλοντας υπερβάλλοντα ποσά, αποκτά πρόσθετα μερίδια ιδιοκτησίας. Τα μερίδια που αποκτά κληροδοτούνται, αλλά δεν μεταβιβάζονται σε τρίτους, δεδομένου ότι αυτό θα δημιουργούσε μια νέα παράλληλη αγορά, η οποία θα δημιουργούσε πάλι φούσκες στις τιμές και θα στρέβλωνε τις πραγματικές ανάγκες χρήσης. Σε περίπτωση αλλαγής οικίας τα μερίδια επιστρέφονται στον Δήμο με την σχετική αποζημίωση, ή ανταλλάσσονται με μερίδια σε άλλη κατοικία που παρέχει ο Δήμος ή άλλος Δήμος στην οποία μετεγκαθίσταται ο ιδιοκτήτης. Το ποσό του ενοικίου θα πρέπει να προσδιορίζεται ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας.

Ένα παράδειγμα που επεξηγεί με αριθμούς τα παραπάνω είναι αναγκαίο, για να γίνει κατανοητή η πρόταση. Το ακίνητο είχε αγοραστεί 180.000 €, με τραπεζικό δάνειο 140.000 € και ίδια καταβολή 40.000 €. Ο ένοικος – εν μέρει ιδιοκτήτης έχει το 22% της ιδιοκτησίας του ακινήτου με βάση την αρχική πράξη. Το πλάνο αποπληρωμής προέβλεπε 240 δόσεις, εκ των οποίων έχουν καταβληθεί οι 60 δόσεις, ενώ επί 24 μήνες ο ένοικος δεν έχει καταβάλλει καμία δόση, κατά συνέπεια ο ένοικος αποκτά πρόσθετα 36 μερίδια επί του ακινήτου, ή το 15% του συνόλου, φθάνοντας το 37%. Σε περίπτωση που έχει πραγματοποιηθεί ενδιάμεσα αναδιάρθρωση του δανείου μέσω επιμήκυνσης, π.χ. από 240 δόσεις σε 300, οι δόσεις που έχουν πληρωθεί θα πρέπει να προσμετρώνται ξεχωριστά, π.χ. αρχικά είχαν πληρωθεί 12 στις 240, άρα το 5% και στη συνέχεια 48 στις 300, μείον οι 24 απλήρωτες, άρα το 8%, με σύνολο 13% αντί 15%.

Όπως είναι προφανές, όλοι οι υπολογισμοί στρέφονται από τη βάση υπολογισμού του δανείου (κεφάλαιο, τόκοι, τόκοι υπερημερίας), στις αξίες χρήσης και ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αυτό αλλάζει πλήρως τα δεδομένα και αποχρηματιστικοποιεί τον τομέα των ακινήτων.

Το μέλλον στα ακίνητα

Οι Δήμοι θα μπορούσαν παράλληλα να αναπτύξουν πρόσθετες δραστηριότητες, όπως η συντήρηση των ακινήτων, υπηρεσίες διαχείρισης και φύλαξης και η ενεργητική διαχείριση κατοικιών που μένουν αδιάθετες.

΄Ένα ακόμα μεγάλο πλεονέκτημα είναι ότι, μέσω αυτής διαδικασίας, η ίδια η τοπική αυτοδιοίκηση θα μπορούσε, μέσω νέας δραστηριότητας, να διαχειριστεί το απόθεμα αδιάθετων ακινήτων στον Δήμο, καθώς και να προβλέπει πρόσθετες στεγαστικές ανάγκες με βάση την πρόβλεψη της μεταβολής της οικονομικής δραστηριότητας στις περιφέρειες, προστατεύοντας από ένα μοντέλο άναρχης ανοικοδόμησης και καταστροφής του φυσικού περιβάλλοντος και φυσικών πόρων. Αυτή η στροφή θα μπορούσε να συμβάλλει αποφασιστικά και σε ένα νέο μοντέλο αποκέντρωσης, το οποίο έχει εγκαταλειφθεί πλέον ακόμα και ως σκέψη.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να στηριχθεί το συγκεκριμένο εγχείρημα είναι η σταδιακή μεταφορά πόρων από την κεντρική διοίκηση στην τοπική αυτοδιοίκηση. Η συγκεκριμένη απόπειρα θα μπορούσε να επεκταθεί αργότερα για να καλύψει και στεγαστικές ανάγκες ανθρώπων που έχουν παραμείνει στο ενοίκιο. Αυτό συνεπάγεται παράλληλα νέες θέσεις εργασίας για όσους ασχοληθούν με τις συγκεκριμένες δραστηριότητες.

Ένα ενδιαφέρον παράδειγμα αποτελεί η κάθε άλλο παρά σοσιαλιστική Μεγάλη Βρετανία με τα council houses (δημοτικά ακίνητα), τα οποία διατίθενται σε χαμηλά ενοίκια για να καλύψουν στεγαστικές ανάγκες της εργατικής τάξης. Βέβαια, η ανοικοδόμηση σταμάτησε λόγω των νέων πολιτικών, από την εποχή της Θάτσερ, αλλά η τοπική αυτοδιοίκηση εκμεταλλεύεται ακόμη το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων. Στον αντίποδα είναι, όμως, τα τραπεζικά προϊόντα μεταβίβασης στέγης με εξοφληση στεγαστικού (buy to rent), στη Βρετανία πάλι. Αυτά απευθύνονται σε συνταξιούχους οι οποίοι χρειάζονται χρήματα για να συμπληρώσουν τη σύνταξή τους, επαναπωλούν το ακίνητο που έχουν αγοράσει με στεγαστικό δάνειο, μέσω της τράπεζας που τους έχει χορηγήσει το στεγαστικό, σε μια τιμή που προσδιορίζεται από την τρέχουσα αξία του ακινήτου και την υπολλειμματική αξία του δανείου, προκειμένου στη συνέχεια να συνεχίσουν να διαμένουν σε αυτό με ενοίκιο. Αυτό το προϊόν έχει αρχίσει να γίνεται ιδιαίτερα διαδεδομένο στη Μ. Βρετανία, εξαιτίας των χαμηλών συντάξεων και των χαμηλής ποιότητας υπηρεσιών υγείας προς υπερήλικες, το οποίο όμως ακυρώνει από μόνο του την ούτως ή άλλως ανύπαρκτη ανάγκη του στεγαστικού δανείου.

Το μέλλον για τα ακίνητα και για τις Τράπεζες θα πρέπει να εμπεριέχει μια διαδικασία σταδιακού αμοιβαίου αποχωρισμού. Η ίδια η στεγαστική πίστη περιέχει αρκετές αντιφάσεις. Η πιστοληπτική αξιολόγηση του υποψήφιου δανειολήπτη βασίζεται στο εκάστοτε τρέχον εισόδημά του και από αυτό κρίνεται η δυνατότητα να το αποπληρώνει τα επόμενα 15 – 30 χρόνια, δεν υπάρχει πρόβέψη απώλειας εργασίας ή σημαντικής μείωσης εισοδήματος. Η ίδια διαδικασία δεν προβλέπει μια μεγάλη άνοδο των επιτοκίων σε όλο αυτό το μακροπρόθεσμο χρονικό πλαίσια, στην οποία θα ζούσαμε ακριβώς το ίδιο φαινόμενο. Τέλος, το στεγαστικό δάνειο δεν παράγει εισόδημα – όπως το επιχειρηματικό ή επαγγελματικό δάνειο – κατά συνέπεια οι τόκοι που αποπληρώνονται είναι εκ προοιμίου χαμένοι για τον δανειολήπτη.

Η συγκεκριμένη πρόταση θέτει ένα νέο τόπο μεταξύ χρήσης και ιδιοκτησίας ακινήτων, προσθέτει ασφάλεια, προσδιορίζει ένα πιο ορθολογικό πλαίσιο, κινείται στην αντίθετη πορεία από την κερδοσκοπία στα ακίνητα και μηδενίζει περιττά κόστη για την κοινωνία. Ασφαλώς, στο κείμενο αυτό δίνονται επιγραμματικά τα κύρια σημεία της πρότασης.

Από efsyn